roey

חלומם של רבים מהישראלים קשור לרכישת דירה בית פרטי או כל נכס שישמש למגורים או עבודה, ויהיה מניב במקרה של השכרה או הותרת ירושה ראויה לדורות הבאים. קניית נכס מקרקעין מספקת בטחון ויציבות כלכלית, בעיקר בשוק הנדל"ן הישראלי שבו מחיר הדירות רק עולה ועולה. לעיתים, למרות הרצון הגדול לרכוש נכסים, יש לא מעט תקלות בעת ביצוע העסקה. תקלות כאלה עלולות להוביל לביטול החוזה מול המוכר או הקונה. אבל באיזה מצבים אפשר לבטל הסכם מקרקעין? הנה כמה דוגמאות:

ערך דירה גבוה יותר

ביטול חוזה מקרקעין יכול להתרחש במקרים שגילו המוכרים כי הדירה שהם מוכרים מחירה גבוה משמעותית ממה שחשבו כאשר הציעו את הדירה למכירה וחתמו על החוזה. במקרים כאלה חשוב להיוועץ עם עורך דין לגבי ביטול חוזה דירה וההשלכות שלו.

איתור נכס במחיר נמוך יותר

ביטול חוזה לאחר חתימה יכול לקרות גם כשהרוכשים מצאו נכס מתאים וזול יותר. על פי בית המשפט חשוב לקיים כל חוזה ומי שחתם עליו צריך לעמוד מאחורי חתימתו. לכן גם  כאן דרוש עורך דין מקרקעין מקצועי.

פגמים בחוזה

לעיתים מתגלים בדיעבד פגמים בחוזה שעלולים לסכן את מי שחותם עליו. לעיתים החוזה נחתם מול אדם שאין לו יכולת להפעיל שיקול דעת, וכאן יש עילה מספקת לביטול חוזה. גם כאשר הצד השני מפר את התנאים של החוזה: תהיה עילה לביטול. לכן יש להתייעץ עם המומחים בתחום דיני מקרקעין כדי להבין מה המשמעות של הביטול.

ביטול חוזה מול קבלן

לצערנו לא מעטים סיפורי האימה בנוגע לדירות מקבלן שלא נבנו עד הסוף או שקבלת המפתח התעכבה בצורה משמעותית. במקרים כאלה תיתכן עילה לביטול חוזה מקרקעין.

לסיכום, מי ששם לב כי העסקה שהוא ביצע מסכנת אותו כלכלית, חשוב שייוועץ עם עורך דין נדל"ן מקצועי להכרות הזכויות שלו במצבים כאלה ואחרים.

על מנת להצליח להעריך בצורה מדוייקת את שווי הדירה שלכם, תידרשו להסתייע בשירות מקצועי של שמאי המומחה בביצוע שמאות נכסים בנויים. הערכה מדוייקת ביותר נעשית תוך התייחסות לשלושה פרמטרים מרכזיים. הראשון הוא השוואה לנכסים דומים בעלי אותם מאפיינים, השני הוא התייחסות ליכולות ההכנסה של הנכס, משכירות בעיקר, והשלישי הוא התיחסות לשווי הקרקע של הנכס, גובה המיסים באזור ועוד מגוון פרמטרים נוספים לבדיקה.

כך שמאים מומחים ידעו לקבוע את שווי הנכס בצורה מדוייקת

במטרה להצליח לקבוע במדוייק את שווי הנכס קיימת חשיבות להתייחס לכל הפרטים הקטנים ביותר אשר עלולים להשפיע על איכותו. שמאים מומחים אשר עוסקים בהערכות שווי דירות או משרדים מכירים היטב את כלל הפרטים אשר עלולים להוריד את שווי הנכס או לחילופין להעלות אותו. חשוב להדגיש, השוואת הנכס לנכסים דומים בעלי אותם מאפיינים מחייב ידע מקצועי על מנת לוודא שהמאפיינים אכן דומים. לעיתים יתכן מצב בו נדמה לעין בלתי מקצועית שישנם לפניה שני נכסים דומים לחלוטין בעוד ישנם מאפיינים משמעותיים הגורמים לפערים גדולים בין הנכסים.

התייחסות לכל מאפיין אשר עלול להשפיע על שווי הנכס

לכן, קיימת חשיבות רבה להיעזר בשירות מקצועי של שמאי מומחה בתחום שידע לשים את האצבע על כל גורם אשר עלול להשפיע על ערך הדירה. חשוב לציין ששמאיים מקצועיים ידעו להעריך היטב גם נכסים מיוחדים שאין אפשרות להשוות אותם לנכסים דומים. במקרים מעין אלה, נחיצותו של שמאי מקצועי עולה משמעותית ולכן, חשוב להיעזר בידע מקצועי להערכה מדוייקת. מעבר לכל זאת, שמאים מקצועיים יבדקו את תיק הבנייה בוועדה המקומית על מנת לוודא שכל הבנוי בדיקה מאושר על פי חוק ולחילופין לכלול היתרי בנייה עתידיים בשווי הנכס.

על מנת להצליח לבחור נכון את המצבר הטוב, האמין והמתאים ביותר עבור הרכב שלכם, ישנן כמה נקודות שחשוב שתכירו טרם הבחירה. ראשית, חשוב לדעת שכיים יש לא מעט סוגים שונים של מצברי רכב אשר יוכלו להתאים עבור הרכב שלכם. ההבדלים המרכזיים בין הסוגים השונים באים לידי ביטוי ברמת איכותם ואמינותם וכמובן במחיריהם. מצברים איכותיים ומקצועיים יעלו מעט יותר ממצברים פחות אמינים ואיכותיים אך חשוב לדעת שחיסכון של כמה עשרות אחוזים במחיר עלות המצבר עלול לעלות לכם ביוקר.

מספר נקודות חשובות לבחירה נכונה של מצבר – אל תתפשרו על איכות המצבר, חיסכון עלול לעלות לכם ביוקר

לא אחת קורה שחיסכון זה בא לידי ביטוי בתקלות תדירות המאלצות את בעל הרכב לחזור שוב ושוב למוסך בזמן שבעל הרכב עם המצבר האיכותי לא נתקל ולו בבעיה אחת. לכן, אל לכם להתפשר על איכות המצבר שלכם כי הדבר עלול לעלות לכם ביוקר. נקודה נוספת וחשובה לא פחות היא התאמת כמות האמפר של המצבר לצורכי הרכב שלכם. ישנם מצברים אשר מיועדים לרכבים גדולים במיוחד הכוללים אמפר גבוהה. מחיר מצברים אלה יכול להגיע לכמה אלפי שקלים. לעומת זאת רכבים קטנים לרוב יצטרכו מצברים קטנים יותר של כמה עשרות אמפר בלבד.

התאימו את עוצמת המצבר לצורכי החשמל של הרכב שלכם – כך תמנעו מאי התאמה שתעלה לכם לא מעט

התאמת המצבר היעודי עבור הרכב שלכם תאפשר לכם לחסוך לא מעט כסף על קניית מצבר גדול ללא צורך וכמובן תאפשר לכם לשמור על הרכב שלכם תקין. בחירה נכונה ומושכלת תוך התייחסות לשתי הנקודות לעיל יבטיחו לכם שקט של שלוש עד ארבע שנים לכל היותר ללא תקלות מצבר כלל.

כמעט כמו כל היבט ביחסים הקרובים שבין ארה"ב לישראל, גם בתחום המיסוי פועלות שת המדינות בשיתוף פעולה הדוק ומתמשך. זאת, על בסיס אמנת המס שנחתמה בין ישראל לארה"ב, אי שם בשנת 1995. ארה"ב היא אחת המדינות היחידות שמטילה מיסים על אזרחיה, ועל הכנסותיהם, גם אם הם אינם מתגוררים דרך קבע בתוך השטח הטריטוריאלי של המדינה. ועל כן, היא משקיעה מאמצים רבים כדי למנוע מאזרחיה לשלם מיסוי כפול, ולשם כך נוצרה אמנת המס.

גילוי נאות – שיתוף הפעולה הפיננסי בין ישראל לארה"ב

כל אזרח אמריקאי, בכל מדינה ברחבי תבל מחויב בתשלומי מיסים על בסיס האזרחות שלו ועל בסיס רף ההכנסות הבין לאומי שלו. ולכן, מתבקשים אזרחי ארה"ב שחיים בישראל להצהיר אחת לשנה בדו"ח הכנסות, על כלל הכנסותיהם, הן ממקורות אמריקאיים והן ממקורות ישראלים. אבל, האינטרס האמריקאי הוא לשמר את האזרחים שלה, ולכן האמנה מתחשבת בדרישות מיסוי כפולות. למשל בתשלומי מס הכנסה. לצד זאת, חיוני לציין כי מרבית המדינות שחתומות על אמנה זו, יצרו גם שיתופי פעולה אל מול ארה"ב בנושא הביטוח הלאומי. ואולם, מדינת ישראל היא חריגה בנושא זה שכן, ההסכם מתייחס בישראל אך ורק לנושאי מס הכנסה.

איך לנהוג בכל הנועד למיסוי בארה"ב וישראל?

באופן כללי מיסוי בין לאומי עשוי להיות תחום עיסוק מבלבל במיוחד. על אחת כמה וכמה אל מול רשויות החוק הפדרליות. ועל כן, אזרחים אמריקאים רבים בוחרים לפנות לעורכי דין מיומנים בתחום המיסוי, שמכירים את אמנת המס כל בוריה. כך, הרבה יותר קל לענות על כל דרישות המיסוי הפרטניות שלכם, ולהפיק בכל שנה את הדו"ח שאתם חייבים להגיש בתור אזרחי ארצות הברית.

לפרטים נוספים ויעוץ – עורך דין לענייני מיסים.

כאשר קונים נכס יד שנייה יש כמה בדיקות אקוטיות שמומלץ לבצע, כדי לא להיקלע למצבים בעייתיים בתהליך הרכישה.

בדיקות של תיעוד הנכס ברשות המוניציפלית

לאחר שמצאתם דירה אשר נראית לכם מתאימה, חשוב לקבל מבעל הנכס את פרטי הדירה ברישומי המקרקעין, גוש וחלקה ולהגיע לאגף ההנדסה בעירייה, כדי לברר מה קורה בתיק זה.

הסיבה לכך היא כי לא אחת בעלי נכסים אינם מיידעים את הקונים הפוטנציאליים על מהלכים הנדסיים כמו לדוגמה, אם הם הרחיבו את שטח הדירה ללא היתר, אם קיים צו הריסה, אם קיבלו היתר אך לא הרחיבו בפועל ובמקרים נוספים.

מידע זה הוא מאד חשוב כיוון שאף אדם אינו רוצה לרכוש בית שיש בו בעיות מסוג זה, קנסות אשר הוטלו על בעל הנכס והוא לא שילם אותם, כתב אישום שהוגש נגדו או פעולות אכיפה אחרות.

זה הזמן לבדוק את הדברים ולסגת מהעסקה או להתנות את קיומה רק אם יתקבל מסמך שהדברים טופלו והוסרו כל המגבלות הקיימות כעת.

בדיקות בלשכת רישום המקרקעין

יש להוציא נסח טאבו באתר המקוון של לשכת רישום המקרקעין ולבדוק כמה נושאים. מיהו בעל הנכס הרשום ואם הוא אכן האדם אשר אותו פגשתם והציג את עצמו כבעל הנכס, אם יש בעלי נכס נוספים, אם קיימים רישומים מגבילים כמו הערת אזהרה לאדם אחר עקב חוב כלשהו, שעבודים, עיקולים או כל מידע רלוונטי אחר.

קונים פוטנציאלים נתקלו לא אחת במעשי נוכלות או בהסתרת מידע וכדי לא ליפול לעסקה מסוג זה חשוב לבדוק את הנתונים באופן מוקפד.

רק אם עורך הדין מקרקעין שמלווה אתכם מאשר שהעסקה תקינה, אפשר לחתום על ההסכם.

לפרטים נוספים וייעוץ מקצועי הכנסו לאתר: https://www.lb-arc.co.il/.