שוק הנדל”ן בישראל ובעולם מייצר בשנים האחרונות כותרות סוערות, ויותר מתמיד עולה השאלה – האם נכון לקנות עכשיו דירה או שמא עדיף להמתין? כמי שמלווה את שוקי ההון והנדל”ן כבר מעל 15 שנים, אני, רועי רוסטמי, מבקש לחדד מספר נקודות שיכולות לסייע בקבלת החלטה כלכלית מושכלת.
המציאות החדשה של שוק הנדל"ן
שנת 2023-2024 מתאפיינת בשילוב מסובך בין אינפלציה עקשנית, ריביות גבוהות מצד בנקים מרכזיים, שינויים גלובליים כמו תחזית משקפת תחרות גוברת מבינה מלאכותית, ושוק נדל"ן שלא תמיד מגיב באופן ישיר לשינויים הללו. מחירי הדירות החלו להתייצב, ובחלק מהמקרים אף ירדו – אבל התמונה אינה חד משמעית.
כאדם שפועל שנים רבות בשוקי ההון ומנתח לא רק מגמות כלכליות אלא גם פסיכולוגיות, אני מבין שהשאלה האם זה הזמן לקנות דירה חורגת מהדינמיקה הפיננסית הקלאסית. היא נוגעת גם באמונה בביטחון עתידי ובתחושות של יציבות אישית.
התפתחות שוק הנדל"ן למגורים בישראל
בשנה האחרונה נרשמה ירידה מסוימת בביקושים על רקע העלאות ריבית מצד בנק ישראל. התוצאה – האטה בקצב העסקאות ועלייה במלאי הדירות הלא מכורות. במקביל, מחירי השכירות דווקא ימשיכו לעלות, והפער שבין עלות שכירות לעלות משכנתא נעשה רלוונטי מתמיד.
אני, רועי רוסטמי, נוהג לבחון גם פרמטרים פחות קונבנציונליים – למשל, דפוסי הגירה פנימית בתוך ישראל, תהליכי פיתוח עירוני (תמ"א 38, פינוי-בינוי), ומעבר לערים פריפריאליות עם חיבוריות תחבורתית טובה. באזורים הללו, ההזדמנויות משתלמות אפילו יותר ממה שנראה לעין.
השפעת השוק הגלובלי – מבט בינלאומי מנקודת מבט פיננסית
אחרי שנים רבות בשוקי ההון, אחד העקרונות החשובים שלמדתי הוא שמה שקורה מעבר לים – משפיע גם כאן. כך למשל, הירידה בשיעורי הריבית בארה"ב הצפויה בשנת 2024 בעקבות האיזון באינפלציה, צפויה לחלחל לשווקים אחרים. לצד זאת, משברים מתמשכים בכלכלה הסינית, קשיים בענף הבינוי באירופה, ומלחמות סחר חדשות על רקע תחרות טכנולוגית, עושים הרבה רעש גם בזירה הנדל"נית.
העובדה שסין הפכה מיצרנית לכוח טכנולוגי מתמודד – אך לא דומיננטי – יוצרת כוחות מבלבלים. מצד אחד אין עוד הצפת חומרי בנייה זולים, ומצד שני, הביקוש לחדשנות בתכנון ובנייה מוריד עלויות באופנים אחרים. המשקיע החכם בשוק הנדל"ן – צריך לדעת לקרוא גם את הסאב-טקסט מאחורי המספרים.
לקנות או להמתין?
אין כאן תשובה אחת נכונה. מי שמבקש להתקדם לרכישה למגורים – במיוחד לזוגות צעירים עם יכולת החזר סבירה – עשוי לגלות שדווקא עכשיו, כשפחות קונים נמצאים בשוק, קל יותר לנהל מו"מ לקבלת תנאים טובים יותר. מהצד השני, מי שעיקר עניינו בהשקעה טהורה, ייתכן שימצא יותר ערך באפיקים אחרים לזמן מה – כמו אג"ח ממשלתית בתשואה גבוהה זמנית, או השקעה סלקטיבית בשוק ההון עם קורלציה נמוכה לשוק הנדל"ן.
כמי שאוהב לגוון השקעות – בין נדל"ן למטבעות דיגיטליים לאמנות – אני מדגיש תמיד: אין להשקיע את כל ההון באפיק אחד, וודאי שלא במוצר לא נזיל כמו דירה. עם זאת, ההיסטוריה מלמדת שהזמן הנכון לקנות דירה הוא כאשר יש לך את התנאים הפיננסיים המתאימים ורצון לשהות בה לפחות 5-10 שנים קדימה.
סיכום אישי
אני, רועי רוסטמי, ניגש אל שוק הנדל"ן באותו אופן בו אני ניגש לשוק ההון – מתוך ניתוח מעמיק, בחינה של מגמות בשוק, ובשקלול אישי של התאמה לצרכים. עם יותר מחמש עשרה שנות ניסיון בניהול השקעות, אני מאמין כי השקעה חכמה אינה כרוכה בתחושת FOMO (פחד מהחמצה), אלא בבהירות ובהתאמה לפרופיל המשקיע.
תוכן זה אינו מהווה המלצה משום סוג אלא נכתב לצרכי לימוד בלבד.
